آینده بازار مسکن در ایران
با افزایش هزینه‌ها و کاهش توان مالی خریداران، ساخت واحدهای کوچک‌متراژ به تنها مدل اقتصادی و قابل اتکای بازار تبدیل شده است.
، تحولات تازه در بازار مسکن نشان می‌دهد مردم دیگر توان خرید خانه‌های بزرگ و لوکس را ندارند؛ به همین دلیل تقاضا به‌سرعت به سمت واحدهای کوچک‌تر و میان‌قیمت حرکت کرده است. مهدی زرقانی، توسعه‌گر و کارشناس صنعت ساختمان، تأکید می‌کند که این تغییر فقط یک «مد» یا روند کوتاه‌مدت نیست، بلکه جهت‌گیری اصلی بازار در سال‌های اخیر شده است. او می‌گوید امروز سازندگانی موفق‌اند که به جای ساخت برج‌ها و پروژه‌های سنگین، سراغ خانه‌هایی بروند که سریع فروخته می‌شوند و با توان مالی مردم هماهنگ‌اند. این تغییر آن‌قدر مهم است که می‌تواند مسیر ساخت‌وساز در ایران را برای سال‌های آینده تعیین کند.
چرا خانواده‌ها به سراغ واحدهای کوچک می‌روند؟
مهم‌ترین دلیل این تغییر، کاهش قدرت خرید مردم و افزایش قیمت‌هاست. بسیاری از زوج‌های جوان یا مستاجران توان خرید خانه‌های بزرگ را ندارند و ترجیح می‌دهند واحدهای زیر ۸۰ متر بخرند؛ خانه‌هایی که هم قیمت مناسب‌تری دارند و هم راحت‌تر فروخته یا اجاره داده می‌شوند. زرقانی می‌گوید بررسی‌های میدانی نشان داده در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ بیشترین خرید واقعی مربوط به همین واحدهای کوچک و میان‌قیمت بوده است.
از سوی دیگر، سازندگان هم به دنبال پروژه‌هایی هستند که سریع‌تر تمام شوند و سرمایه‌شان زودتر برگردد. در شرایط تورمی امروز، این موضوع برای سازندگان حیاتی است، زیرا پروژه‌های بزرگ هم طولانی‌تر تمام می‌شوند و هم فروش سخت‌تری دارند. به همین دلیل، بازار به‌طور طبیعی به سمت ساخت‌وسازهای کوچک‌تر حرکت کرده است.
سازندگان چگونه خودشان را با این روند تطبیق می‌دهند؟
با افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک، سازندگان هم استراتژی خود را تغییر داده‌اند. زرقانی می‌گوید دوران ساخت پروژه‌های لوکس و بزرگ رو به پایان است و جای آن‌ها را خانه‌های کوچک، اقتصادی و قابل فروش گرفته‌اند. یکی از فرصت‌های مهم، ساخت‌وساز در محلات قدیمی و بافت‌های فرسوده شهرهاست؛ جایی که قیمت زمین هنوز قابل‌قبول است و شهرداری و دولت هم برای نوسازی این محلات امتیازهای ویژه‌ای ارائه می‌دهند.
به گفته زرقانی، بانک‌ها و سرمایه‌گذاران هم به پروژه‌های کوچک اعتماد بیشتری دارند، چون ریسک کمتر و بازده مطمئن‌تری دارند. سازندگان امروز تلاش می‌کنند خانه‌هایی طراحی کنند که با بودجه مردم هماهنگ باشد، اما کیفیت و امکانات لازم برای زندگی راحت را هم داشته باشد. این مدل ساخت‌وساز علاوه بر کاهش هزینه‌ها، به حفظ اشتغال در صنعت ساختمان نیز کمک می‌کند.
چالش‌ها و خطراتی که نباید از آن غافل شد
با اینکه روند فعلی به نظر منطقی و لازم می‌رسد، اما بدون چالش هم نیست. اگر ساخت واحدهای کوچک در محلات قدیمی بدون برنامه‌ریزی انجام شود، ممکن است فشار بیشتری بر زیرساخت‌ها وارد کند؛ از جمله ترافیک، کمبود پارکینگ و خدمات شهری. از طرف دیگر، کوچک شدن بیش از حد خانه‌ها می‌تواند در آینده مشکلات اجتماعی ایجاد کند، به‌ویژه برای خانواده‌های در حال رشد.
موضوع دیگر، اتکای زیاد سازندگان به وام‌های بانکی است. هرچند پروژه‌های کوچک شانس بیشتری برای گرفتن وام دارند، اما تأخیرهای سیستم بانکی می‌تواند روند ساخت را به‌هم بزند. همچنین اگر سازندگان بدون بررسی تقاضای واقعی، فقط به فکر تولید انبوه خانه‌های کوچک باشند، ممکن است در بعضی مناطق عرضه زیاد شود و فروش به مشکل بخورد.
برنده‌های آینده بازار چه کسانی هستند؟
بازار مسکن از دوره‌ای عبور می‌کند که دیگر پروژه‌های لوکس و بزرگ، توان رقابت ندارند. شرایط اقتصادی مردم و ریسک بالای پروژه‌های سنگین، ساخت‌وساز را به سمت واحدهای کوچک و میان‌قیمت هدایت کرده است. در این میان، سازندگانی موفق‌اند که سریع‌تر خودشان را با نیاز واقعی جامعه هماهنگ کنند. همان‌طور که زرقانی می‌گوید: «آینده متعلق به سازندگانی است که به جای حجم، به بازده فکر می‌کنند؛ به جای متراژ، به سرعت فروش.»
اگر دولت و شهرداری بتوانند زیرساخت محلات قدیمی را بهبود دهند و مسیر نوسازی را ساده‌تر کنند، این تغییر می‌تواند به بهبود دسترسی مردم به مسکن و خروج بازار از رکود کمک کند. در نهایت، برنده واقعی این تحول، کسانی هستند که هوشمندانه و منطبق با قدرت خرید مردم خانه می‌سازند — نه الزاماً بزرگ‌ترین سازندگان بازار
